Tips Membeli Rumah dengan Rp 0
Tips Membeli Rumah dengan Rp 0
Untuk membeli rumah dengan Rp0, paling tidak, ada dua cara
sederhana yang bisa dilakukan. Berikut penjelasannya.
1. Membayar dari Uang Sewa
Membeli properti, sebut saja rumah mewah, tanpa mengeluarkan
biaya atau Rp0, merupakan hal yang rumit, jika tidak
mengetahui caranya. Sebenarnya, ada beberapa cara sederhana
yang banyak digunakan dalam bisnis ini, yaitu sebagai berikut.
rumah tersebut mampu menghasilkan uang (produktif). Dalam
hal ini, produktif yang dimaksud adalah menyewakan rumah
tersebut. Tentukan tarif sewanya di atas beban cicilan bulanan,
jika memungkinkan sudah termasuk biaya pemeliharaan. Pada
titik inilah arus kas menjadi positif dan Anda bisa mendapatkan
rumah tersebut seakan-akan tanpa harus mengeluarkan uang alias
Rp0.
a. Ketentuan sewa-menyewa
Berdasarkan PP No. 44/1994 Tentang Penghunian
Rumah oleh Bukan Pemilik, ada beberapa poin penting yang
dijabarkan menjadi ketentuan dalam urusan sewa-menyewa
rumah, di antaranya yaitu dalam menempati rumah melalui
sewa-menyewa didasarkan pada perjanjian tertulis antara
pemilik dan penyewa. Isi dari perjanjian sewa-menyewa
ini setidaknya memuat segala ketentuan tentang hak dan
kewajiban, batas waktu sewa, dan jumlah biaya sewa.
Ada satu hal yang harus dipatuhi oleh pihak penyewa,
yaitu pihak penyewa tidak boleh menyewakan lagi atau
memindahtangankan hak tinggal dari rumah yang disewa
kepada orang lain atau pihak ketiga, tanpa sepengetahuan
atau seizin pemilik rumah. Pihak yang menyewa pun tidak
boleh mengubah atau merenovasi bangunan rumah tanpa izin
tertulis dari pihak pemilik.
Pihak penyewa harus patuh pada aturan dan ketentuan
yang telah disepakati. Salah satunya berkaitan dengan batas
waktu penyewaan berdasarkan perjanjian. Nilai harga sewa
rumah ditentukan atas dasar kesepakatan di antara pihak
penyewa dan pemilik rumah. Hubungan sewa-menyewa yang
sudah tercipta di bawah perjanjian tertulis ataupun tidak
tertulis dengan menentukan batas waktu, masih akan berlaku
sampai masa berakhirnya perjanjian sewa-menyewa tersebut.
Jika ingin memperpanjang waktu sewa, maka harus dibuat
perjanjian baru untuk menetapkan aturan sewa-menyewa,
batas waktu, dan biaya sewa.
b. Hak dan kewajiban pemilik rumah
Kondisi harga sewa saat ini lebih ditentukan oleh harga
pasar. Tinggi rendahnya harga sewa dipengaruhi oleh banyak
faktor sebagai berikut.
1) Faktor lokasi
Lokasi merupakan faktor yang paling dominan dalam
menentukan nilai sewa properti. Nilai sewa akan tinggi jika
lokasinya sangat strategis, misalnya dekat dengan kawasan
niaga, kampus, atau daerah-daerah favorit sebagai daerah
hunian/tempat tinggal yang nyaman dan aman.
2) Faktor kelengkapan fasilitas
Jika rumah yang akan disewakan memiliki fasilitas
lengkap, seperti kolam renang, taman, AC, water heater,
dan kelengkapan seperti furnitur, harga sewa dari rumah
tersebut sangat tinggi.
3) Faktor kualitas bangunan Kualitas bangunan yang meliputi struktur arsitektur
rumah, luas, mutu bangunan, dan umur bangunan
mempunyai nilai positif terhadap harga sewa. Semakin
tinggi kualitas bangunan, semakin mahal harga sewa.
Sebaliknya, jika kualitas bangunan rendah, nilai sewanya
pun akan murah.
2. Membayar dari Hasil Bisnis Indekos
a. Prospek bisnis
Salah satu keunggulan rumah yaitu bangunannya bisa
disulap sesuai dengan kebutuhan. Salah satunya adalah
menjadikan rumah tersebut sebagai indekos atau kos-kosan.
Jadi, cara sederhananya adalah cicilan rumah tersebut setiap
bulannya nantinya akan dibayar oleh uang dari bisnis indekos.
Tidak sedikit orang yang meragukan cara ini. Bisa saja
demikian, jika bisnis indekos tersebut tidak dikelola secara
profesional yang tidak banyak mendapatkan penghuni. Jika
dikelola secara serius dan profesional, bisnis indekos mampu
menghasilkan uang. Sehingga, cicilan Anda setiap bulannya
bisa tertutupi, walaupun uang tersebut hanya cukup membayar
cicilan ke bank.
Syarat menjadikan rumah KPR menjadi rumah indekos
lokasinya haruslah dekat dengan pusat keramaian, seperti
dekat ke pusat perkantoran, dekat mal, dekat kampus, dekat
pasar, dekat pusat pendidikan, dan lain sebagainya, yang pasti
lokasi tersebut berada di pusat kegiatan banyak orang.
Apabila Anda menemukan rumah yang tergolong mewah
di lokasi yang seperti disebutkan di atas, tidak ada salahnya
jika Anda menjadikannya bisnis indekos. Jika memang masih
memungkinkan untuk Anda juga bisa tinggal di sana, tentu
akan lebih baik. Hanya saja, Anda perlu mengatur atau
menambahkan ruangan-ruangannya. Jika rumah tersebut
memang dekat pusat-pusat berkumpulnya banyak orang
seperti disebutkan di atas, misalnya cukup dengan jalan kaki,
tentunya bisnis indekos Anda tidak akan pernah sepi. Itu pun
Anda harus serius mengelolanya.
Jika Anda mengelola bisnis indekos secara asal-asalan,
misalnya kamar indekos yang terlalu kecil atau kurang terawat,
hanya tersedia kasur lantai yang sudah berkutu, lemari reyot
yang sudah dimakan rayap dan lain sebagainya, tentulah
hasilnya juga jauh dari yang diharapkan. Orang-orang yang
ingin menyewa kamar indekos, terutama karyawan, tentunya
menginginkan kenyamanan, setelah mereka seharian bekerja.
Tempat indekos Anda haruslah bisa memberikan kenyamanan
tersebut.
Untuk mendapatkan hasil lebih maksimal lagi, sebaiknya
jika Anda merencanakan bisnis indekos, peruntukkannya
untuk mahasiswa atau karyawan. Jika mahasiswa, sebaiknya
mahasiswa saja. Jika memang karyawan, sebaiknya
karyawan semua. Walaupun bisa saja indekos mahasiswa
ada pula karyawannya. Tapi biasanya, jika karyawan, mereka
membutuhkan suasana yang nyaman dan tenang. Berbeda
dengan indekos mahasiswa yang seringkali terdengar bising
oleh suara musik dan sebagainya.
Agar hasil dari bisnis indekos ini mendapatkan penghasilan
yang tinggi, Anda bisa memaksimalkan fasilitas kamar, msialnya
dengan menambahkan kamar mandi di dalam, AC di setiap
kamar, parkir kendaraan yang aman dan cukup, sambungan
TV kabel, wifi, dan lain sebagainya. Dengan fasilitas tersebut,
penyewa tentunya tidak sayang untuk mengeluarkan lebih
demi mendapatkan kenyamanan.
Dari bisnis indekos ini, Anda tinggal menghitung saja
berapa kamar yang Anda miliki beserta omzetnya, kemudian
berapa cicilan KPR yang harus Anda bayarkan setiap
bulannya? Omzet setiap bulan jangan lupa untuk dikurangi
dahulu pengeluaran rutin bulanan seperti untuk membayar
listrik, air, dan sebagainya. Sisanya untuk membayar cicilan
KPR rumah tersebut. Realistis, bukan?
b. Memperhitungkan pengembalian modal
Berikut ini sebagai contoh perhitungan rumah yang
dijadikan rumah indekos. Ada sebuah rumah yang dijual
dengan harga Rp600 juta. Rumah tersebut cocok sekali
dijadikan rumah kos. Setelah sedikit dilakukan perbaikan
dan penambahan jumlah kamar untuk dijadikan rumah
kos berjumlah 13 kamar dengan asumsi hunian mencapai
100%. Sewa indekos tersebut seharga Rp550 ribu per bulan.
Pertanyaannya adalah:
Untuk menentukan apakah peluang ini merupakan
penawaran investasi yang menarik atau tidak, Anda harus
menghitung dengan cermat cost benefit-nya. Secara sederhana,
berdasarkan informasi yang Anda dapat, maka dapat
disimpulkan:
c. Contoh perhitungan bisnis rumah indekos
Dijual rumah mewah dengan harga Rp700 juta. Sebagian
sudah ada rumah indekos, kamar yang ada 15 kamar, bisa
dikembangkan menjadi 25 kamar. Dengan estimasi okupasi
sewa 100 persen, dengan harga sewa Rp700 ribu per bulan
tiap kamarnya. Untuk membeli rumah ini, Anda harus
mengeluarkan DP sebesar 30%, yaitu Rp210 juta plafon kredit
pinjaman Rp490.000.000, bunga KPR 12% dengan cicilan
Rp6.000.000.- per bulan (jangka waktu pinjaman misalnya
15 tahun), perhitungan cicilan jika menggunakan KPR dan
keuntungan dapat dihitung sebagai berikut.
beberapa tahun mendatang Anda akan mendapatkan
keuntungan lebih dari perhitungan tadi selain dari sewa kamar
indekos, Anda juga bisa menambah pemasukan dengan
membuka kantor atau catering, laundry, dan cleaning service.
Demikian, semoga dapat menambah inspirasi bagi anda yang ingin membeli rumah baru.
Terimakasih
Salam
Khomsin
Untuk membeli rumah dengan Rp0, paling tidak, ada dua cara
sederhana yang bisa dilakukan. Berikut penjelasannya.
1. Membayar dari Uang Sewa
Membeli properti, sebut saja rumah mewah, tanpa mengeluarkan
biaya atau Rp0, merupakan hal yang rumit, jika tidak
mengetahui caranya. Sebenarnya, ada beberapa cara sederhana
yang banyak digunakan dalam bisnis ini, yaitu sebagai berikut.
- Keluarkan uang untuk booking fee, manfaatnya adalah
mengincar unit properti pada lokasi yang bagus. - Mulailah mencicil Down Payment (DP).
- Membayar biaya-biaya yang menjadi kewajiban pembeli.
- Mulailah membayar cicilan ke bank.
rumah tersebut mampu menghasilkan uang (produktif). Dalam
hal ini, produktif yang dimaksud adalah menyewakan rumah
tersebut. Tentukan tarif sewanya di atas beban cicilan bulanan,
jika memungkinkan sudah termasuk biaya pemeliharaan. Pada
titik inilah arus kas menjadi positif dan Anda bisa mendapatkan
rumah tersebut seakan-akan tanpa harus mengeluarkan uang alias
Rp0.
a. Ketentuan sewa-menyewa
Berdasarkan PP No. 44/1994 Tentang Penghunian
Rumah oleh Bukan Pemilik, ada beberapa poin penting yang
dijabarkan menjadi ketentuan dalam urusan sewa-menyewa
rumah, di antaranya yaitu dalam menempati rumah melalui
sewa-menyewa didasarkan pada perjanjian tertulis antara
pemilik dan penyewa. Isi dari perjanjian sewa-menyewa
ini setidaknya memuat segala ketentuan tentang hak dan
kewajiban, batas waktu sewa, dan jumlah biaya sewa.
Ada satu hal yang harus dipatuhi oleh pihak penyewa,
yaitu pihak penyewa tidak boleh menyewakan lagi atau
memindahtangankan hak tinggal dari rumah yang disewa
kepada orang lain atau pihak ketiga, tanpa sepengetahuan
atau seizin pemilik rumah. Pihak yang menyewa pun tidak
boleh mengubah atau merenovasi bangunan rumah tanpa izin
tertulis dari pihak pemilik.
Pihak penyewa harus patuh pada aturan dan ketentuan
yang telah disepakati. Salah satunya berkaitan dengan batas
waktu penyewaan berdasarkan perjanjian. Nilai harga sewa
rumah ditentukan atas dasar kesepakatan di antara pihak
penyewa dan pemilik rumah. Hubungan sewa-menyewa yang
sudah tercipta di bawah perjanjian tertulis ataupun tidak
tertulis dengan menentukan batas waktu, masih akan berlaku
sampai masa berakhirnya perjanjian sewa-menyewa tersebut.
Jika ingin memperpanjang waktu sewa, maka harus dibuat
perjanjian baru untuk menetapkan aturan sewa-menyewa,
batas waktu, dan biaya sewa.
b. Hak dan kewajiban pemilik rumah
- Pemilik berhak menerima uang sewa rumah dari penghuni sesuai dengan yang diperjanjikan.
- Pemilik wajib menyerahkan rumah kepada penyewa dalam keadaan baik sesuai dengan yang diperjanjikan.
- Penyewa berhak menempati atau menggunakan rumah sesuai dengan keadaan yang telah diperjanjikan.
- Penyewa wajib menggunakan dan memelihara rumah yang disewa dengan sebaik-baiknya.
- Penyewa wajib memenuhi segala kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan rumah sesuai dengan perjanjian.
- Apabila jangka waktu sewa menyewa telah berakhir, penyewa wajib mengembalikan rumah kepada pemilik dalam keadaan baik dan kosong dari penghuni.
- Penyewa wajib menaati berakhirnya batas waktu sesuai dengan yang diperjanjikan.
Kondisi harga sewa saat ini lebih ditentukan oleh harga
pasar. Tinggi rendahnya harga sewa dipengaruhi oleh banyak
faktor sebagai berikut.
1) Faktor lokasi
Lokasi merupakan faktor yang paling dominan dalam
menentukan nilai sewa properti. Nilai sewa akan tinggi jika
lokasinya sangat strategis, misalnya dekat dengan kawasan
niaga, kampus, atau daerah-daerah favorit sebagai daerah
hunian/tempat tinggal yang nyaman dan aman.
2) Faktor kelengkapan fasilitas
Jika rumah yang akan disewakan memiliki fasilitas
lengkap, seperti kolam renang, taman, AC, water heater,
dan kelengkapan seperti furnitur, harga sewa dari rumah
tersebut sangat tinggi.
3) Faktor kualitas bangunan Kualitas bangunan yang meliputi struktur arsitektur
rumah, luas, mutu bangunan, dan umur bangunan
mempunyai nilai positif terhadap harga sewa. Semakin
tinggi kualitas bangunan, semakin mahal harga sewa.
Sebaliknya, jika kualitas bangunan rendah, nilai sewanya
pun akan murah.
2. Membayar dari Hasil Bisnis Indekos
a. Prospek bisnis
Salah satu keunggulan rumah yaitu bangunannya bisa
disulap sesuai dengan kebutuhan. Salah satunya adalah
menjadikan rumah tersebut sebagai indekos atau kos-kosan.
Jadi, cara sederhananya adalah cicilan rumah tersebut setiap
bulannya nantinya akan dibayar oleh uang dari bisnis indekos.
Tidak sedikit orang yang meragukan cara ini. Bisa saja
demikian, jika bisnis indekos tersebut tidak dikelola secara
profesional yang tidak banyak mendapatkan penghuni. Jika
dikelola secara serius dan profesional, bisnis indekos mampu
menghasilkan uang. Sehingga, cicilan Anda setiap bulannya
bisa tertutupi, walaupun uang tersebut hanya cukup membayar
cicilan ke bank.
Syarat menjadikan rumah KPR menjadi rumah indekos
lokasinya haruslah dekat dengan pusat keramaian, seperti
dekat ke pusat perkantoran, dekat mal, dekat kampus, dekat
pasar, dekat pusat pendidikan, dan lain sebagainya, yang pasti
lokasi tersebut berada di pusat kegiatan banyak orang.
Apabila Anda menemukan rumah yang tergolong mewah
di lokasi yang seperti disebutkan di atas, tidak ada salahnya
jika Anda menjadikannya bisnis indekos. Jika memang masih
memungkinkan untuk Anda juga bisa tinggal di sana, tentu
akan lebih baik. Hanya saja, Anda perlu mengatur atau
menambahkan ruangan-ruangannya. Jika rumah tersebut
memang dekat pusat-pusat berkumpulnya banyak orang
seperti disebutkan di atas, misalnya cukup dengan jalan kaki,
tentunya bisnis indekos Anda tidak akan pernah sepi. Itu pun
Anda harus serius mengelolanya.
Jika Anda mengelola bisnis indekos secara asal-asalan,
misalnya kamar indekos yang terlalu kecil atau kurang terawat,
hanya tersedia kasur lantai yang sudah berkutu, lemari reyot
yang sudah dimakan rayap dan lain sebagainya, tentulah
hasilnya juga jauh dari yang diharapkan. Orang-orang yang
ingin menyewa kamar indekos, terutama karyawan, tentunya
menginginkan kenyamanan, setelah mereka seharian bekerja.
Tempat indekos Anda haruslah bisa memberikan kenyamanan
tersebut.
Untuk mendapatkan hasil lebih maksimal lagi, sebaiknya
jika Anda merencanakan bisnis indekos, peruntukkannya
untuk mahasiswa atau karyawan. Jika mahasiswa, sebaiknya
mahasiswa saja. Jika memang karyawan, sebaiknya
karyawan semua. Walaupun bisa saja indekos mahasiswa
ada pula karyawannya. Tapi biasanya, jika karyawan, mereka
membutuhkan suasana yang nyaman dan tenang. Berbeda
dengan indekos mahasiswa yang seringkali terdengar bising
oleh suara musik dan sebagainya.
Agar hasil dari bisnis indekos ini mendapatkan penghasilan
yang tinggi, Anda bisa memaksimalkan fasilitas kamar, msialnya
dengan menambahkan kamar mandi di dalam, AC di setiap
kamar, parkir kendaraan yang aman dan cukup, sambungan
TV kabel, wifi, dan lain sebagainya. Dengan fasilitas tersebut,
penyewa tentunya tidak sayang untuk mengeluarkan lebih
demi mendapatkan kenyamanan.
Dari bisnis indekos ini, Anda tinggal menghitung saja
berapa kamar yang Anda miliki beserta omzetnya, kemudian
berapa cicilan KPR yang harus Anda bayarkan setiap
bulannya? Omzet setiap bulan jangan lupa untuk dikurangi
dahulu pengeluaran rutin bulanan seperti untuk membayar
listrik, air, dan sebagainya. Sisanya untuk membayar cicilan
KPR rumah tersebut. Realistis, bukan?
b. Memperhitungkan pengembalian modal
Berikut ini sebagai contoh perhitungan rumah yang
dijadikan rumah indekos. Ada sebuah rumah yang dijual
dengan harga Rp600 juta. Rumah tersebut cocok sekali
dijadikan rumah kos. Setelah sedikit dilakukan perbaikan
dan penambahan jumlah kamar untuk dijadikan rumah
kos berjumlah 13 kamar dengan asumsi hunian mencapai
100%. Sewa indekos tersebut seharga Rp550 ribu per bulan.
Pertanyaannya adalah:
- Apakah rumah ini layak untuk dijadikan investasi untuk jangka waktu lima tahun?
- Apa saja yang harus dipertimbangkan sebelum Anda membuka bisnis rumah indekos?
Untuk menentukan apakah peluang ini merupakan
penawaran investasi yang menarik atau tidak, Anda harus
menghitung dengan cermat cost benefit-nya. Secara sederhana,
berdasarkan informasi yang Anda dapat, maka dapat
disimpulkan:
- Estimasi pendapatan kotor dari usaha kos setahun adalah Rp550.000 x (12 bulan) x 13 kamar = Rp85,8 juta.
- Estimasi untuk pengelolaan bisnis kos seperti gaji pengelola, penjaga keamanan, sampah, listrik, air telepon, perawatan, perbaikan dianggarkan sebesar 30% dari pendapatan.
- Pajak rumah sewa adalah 10% (final).
- Diasumsikan tidak perlu membeli furnitur lagi.
- Jangka waktu BEP adalah Rp600 juta : (60% x Rp85,8 juta) = Rp600 juta/ Rp51,48 juta = sekitar 12 tahun.
- Kenaikan harga tanah misalnya 10% per tahun (sesuai rata-rata kenaikan Nilai Jual Objek Pajak dalam beberapa tahun terakhir).
- Penurunan nilai bangunan sangat tergantung pada
kondisi bangunan dari rumah kos saat ini. Berdasarkan
perhitungan di atas, maka sebaiknya bangunan indekos
bisa bertahan dalam jangka waktu minimal 12 tahun lagi
tanpa perlu direnovasi secara besar-besaran. - Sebaiknya, cari tahu mengenai perkembangan nilai pasar
dari properti tersebut. Jika mempunyai kemungkinan
besar bahwa nilai ini bisa dijadikan pertimbangan bisnis
yang menarik.
c. Contoh perhitungan bisnis rumah indekos
Dijual rumah mewah dengan harga Rp700 juta. Sebagian
sudah ada rumah indekos, kamar yang ada 15 kamar, bisa
dikembangkan menjadi 25 kamar. Dengan estimasi okupasi
sewa 100 persen, dengan harga sewa Rp700 ribu per bulan
tiap kamarnya. Untuk membeli rumah ini, Anda harus
mengeluarkan DP sebesar 30%, yaitu Rp210 juta plafon kredit
pinjaman Rp490.000.000, bunga KPR 12% dengan cicilan
Rp6.000.000.- per bulan (jangka waktu pinjaman misalnya
15 tahun), perhitungan cicilan jika menggunakan KPR dan
keuntungan dapat dihitung sebagai berikut.
- Rp700 ribu x 25 kamar – Rp6 juta (cicilan KPR perbulan) = Rp11.500.000 per bulan.
- Pengeluaran rutin setiap bulan (listrik, air, gaji pegawai, kebersihan, wifi, dan perawatan) Rp 6 juta.
- Keuntungan bersih Rp11.500.000 – Rp6.000.000.
- Perhitungan tersebut dapat menutupi biaya KPR bulanan dan juga mendapatkan keuntungan tiap bulan sebesar Rp5.500.000. Lumayan, bukan?
beberapa tahun mendatang Anda akan mendapatkan
keuntungan lebih dari perhitungan tadi selain dari sewa kamar
indekos, Anda juga bisa menambah pemasukan dengan
membuka kantor atau catering, laundry, dan cleaning service.
Demikian, semoga dapat menambah inspirasi bagi anda yang ingin membeli rumah baru.
Terimakasih
Salam
Khomsin
Komentar
Posting Komentar